Nierzadko na etapie projektowania domu nie przewidujemy, że w przyszłości, z różnych względów, będziemy zmotywowani do tego, aby poszerzyć jego przestrzeń użytkową. Decydując się na taki krok, musimy jednak pamiętać, że każde zwiększenie powierzchni użytkowej domu oraz jego kubatury kwalifikowane jest jako budowa – bez względu na to, czy mamy do czynienia z rozbudową, czy też nadbudową. Kiedy możemy dokonać rozbudowy domu?
Plan miejscowy i warunki zabudowy
Decydując się na rozbudowę domu, musimy najpierw ustalić, czy gmina, na terenie której znajdują się nasze zabudowania mieszkalne, ma uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeżeli nasza działka do niego należy, wówczas to właśnie MPZP reguluje warunki dotyczące rozbudowy domu. W przypadku kiedy działka nie mieści się w MPZP, musimy złożyć w gminie wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Projekt rozbudowy domu i ekspertyza techniczna
Projekt rozbudowy domu musi zostać sporządzony przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do wykonywania zawodu projektanta budowlanego, która jest wpisana na listę członków izby samorządu zawodowego. Projekt musi zgadzać się z dyspozycjami gminy w kwestii rozbudowy budynku mieszkalnego i musi zawierać rozwiązania techniczne rozbudowy współgrające z istniejącą już konstrukcja budynku. Do projektu budowy powinien być dołączony opis techniczny zawierający opinię geotechniczną gruntu oraz ekspertyzę techniczną interpretującą badanie geotechniczne. Jest to niezbędne, aby wykluczyć posadowienie nowego budynku na terenie o niekorzystnych warunkach geotechnicznych lub warunkach uniemożliwiających zabudowę.
Ekspertyza techniczna, która powinna poprzedzać rozbudowę budynku mieszkalnego, musi być sporządzona przez osobę posiadającą kwalifikacje budowlane. Celem ekspertyzy jest określenie stanu konstrukcji oraz elementów składowych budynku z uwzględnieniem jakości gruntu pod zabudowę. Rzeczoznawca budowlany dokonujący ekspertyzy na podstawie oglądu istniejącego już budynku musi wydać opinię w zakresie oceny jego stanu, charakterystyki potencjalnych uszkodzeń, zagrzybienia i zawilgocenia murów oraz uszkodzeń instalacji, wraz ze wskazaniem ich przyczyn oraz zaleceniami sposobu ich naprawy.
Odległość od działki sąsiada
W przypadku budynków mieszkalnych posadowionych na działce budowlanej i zwróconych w stronę granicy z sąsiednią działką otworami okiennymi lub drzwiowymi odległość budynku od granicy powinna wynosić nie mniej niż 4 metry. Jeżeli budynek mieszkalny zwrócony jest w stronę działki sąsiada ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych, wówczas ta granica zmniejsza się do 3 metrów. Niektóre budynki mogą znajdować się w mniejszej odległości od działki sąsiada, jeśli:
– działka ma szerokość mniejszą niż 16 metrów – wówczas ściana domu bez otworów może sąsiadować z kolejną działką w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra;
– zatwierdzony projekt dobudowywanego budynku zakłada, że ten będzie przylegał całą powierzchnią swojej ściany bez otworów do ściany budynku bez otworów znajdującego się na sąsiedniej działce – wówczas budynek może stać bezpośrednio przy granicy sąsiada;
– w pasie o szerokości 3 metrów wzdłuż granicy sąsiada zostaną zachowane dotychczasowe wymiary naszego budynku – wówczas rozbudowa istniejącego budynku może być usytuowana w odległości mniejszej niż 4 metry (ściana z otworami) lub 3 metry (ściana bez otworów);
– budynek gospodarczy lub garaż ma długość mniejszą niż 5,5 metra i wysokość mniejszą niż 3 metry – wówczas obiekty mogą sąsiadować bezpośrednio z działką sąsiada.
Kiedy pozwolenie na rozbudowę domu nie jest konieczne?
Po nowelizacji prawa budowlanego w 2015 roku ustalono, że rozbudowa domu jednorodzinnego nie wymaga uzyskiwania pozwolenia na budowę. Norma ta dotyczy jednak wyłącznie tych inwestycji, w przypadku których zachowano wymagany obszar oddziaływania na sąsiadująca działkę, który nie wykracza poza granicę działki objętej inwestycją. W praktyce oznacza to, że pozwolenia na budowę nie wymaga się od inwestorów, którzy w planowanej rozbudowie respektują odpowiednio odległość 3 i 4 metrów od granicy sąsiedniej działki. Wtedy wystarczy zgłoszenie projektu budowy w starostwie lub urzędzie miasta.
Źródło: MPEXPERTBUD – rzeczoznawca budowlany